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今年买房合适吗?5年后“天价”还是“白菜价”,专家给出答复

2022-6-21 01:23| 发布者:生活委员| 查看:33151| 评论:0|来自:房产有点意思

买房是人生的一件大事情,为什么这样说呢?最简单的原因就是涉及到的金额非常的巨大,是老百姓一生当中可能购买最贵的一件商品。

买房在老百姓固有的印象中一直都是“稳赚不赔”,1998年国内的房地产迎来了改革,标志着商品房的时代来临,当时全国平均房价不出2000元每平米,伴随着房地产的快速发展,国内的平均房价已经突破万元每平米,过去的20多年时间中,房价共计上涨560%。

不舍得,老百姓说1998年2000元每平米很贵,2022年突破万元每平米也不便宜。平均房价往往都是仅供参考,比如平均工资收入水平,平均存款等。平均房价仅在1万元,更多的都是三四线城市和县城单价在五六千元每平米,把大城市的房价硬生生地拉下来了,更关键的是小城市的成交面积还真不少。

贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米,4个一线城市平均房价6.5万元每平米;平均房价突破2万元每平方米的城市有20个;平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个;平均房价突破1万元的县城有103个。

中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万;4座二线城市平均购房门槛超过300万,5座城市购房门槛在200~300万;9座城市购房门槛在100~200万;8座三线城市购房门槛在105~313万。看到这个房价,相信没有人觉得房价很低了吧,在过去20多年时间中,不少人都在房地产上挣得盆满钵满,甚至有部分人已经实现了财富自由。深圳一直都被称为“炒房之都”在过去的20多年时间中,房价共计上涨43倍,也就是当年2000元购买的房价,如今却接近8.6万元每平米。

2022年全国百城房价收入比达到了12.9,其中深圳是最高的,48.1,北京46.8,上海市45.8,厦门三亚房价收入比都超过了30,国内的新一线城市和二线城市,房价收入比都在20左右徘徊。

买房很挣钱,这个事情大家肯定知道了,那么除了挣钱以外,大家还有什么买房的动力呢?面对如此之高的房价选择租房不香吗?

租房大家都知道很香,但是现在的房价不仅仅是解决住房问题了,还包含了许多社会资源,如婚姻、教育、落户、医疗、养老、金融等各方面的东西,如果只是租房,那只能解决住的问题。

今年买房合适吗?5年后“天价”还是“白菜价”,专家给出答复

当然房地产不可能一直都保持高热度,在2021年下半年房地产就迎来了拐点,不少人都在猜测 5年后。“天价”还是“白菜价”,专家给出答复

住房总量在持续的高攀

根据央行公开数据显示我国城镇居民住房拥有率达到了97%,户均1.5套,拥有两套住房的占比30%,拥有三套及以上住房的占比为10.5%,拥有两套住房的,我们可以理解为置换用途拥有三套及以上住房的家庭呢,更多的都是炒房用途罢了。

根据上海易居研究院数据显示,截止到2022年3月份全国100个城市,新房库存量达到了5.3亿平方米,同比连增长连达到了38个月,创下了2016年8月份以来去库存最高。广义库存量持续地攀升达到了37.7亿平方米,根据2022年上半年的销售数据看,即便不再拿新土地建房,也需要5年时间才能把这些房产消化完毕。

西南财经大学也公开了一份住房空置率报告,报告中显示,目前我国住房空置率约为22.3%,住房空置套数8,500万套,另外有相关的调研机构还表示小产权房,安置房保障性住房等其他类型的住房叠加在一起的数量是商品房的两倍有余,这样随便计算空置房产已经突破亿套以上。这么多房子全部叠加在一起,可以满足30亿元的住房需求,所以国内根本不缺房子了,供需关系一旦出现问题,自然而然就会出现这样的局面。

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新增住房需求在持续性的减少

1998年国内的城镇化率为33.36%,2021年我国的城镇化率已经达到了64%,发达国家的距离在逐步地缩进,伴随着城镇化率到了如此之高的地步,发展相对来说是比较困难了,过去每年有接近3,000万人进到城市生活,现在也就是在千万左右。

特别是这几年发现了一个有趣的现象,从农村进到城市生活的人少了很多,反而从小城市进到大城市生活的人在逐步地增加,所以城镇化率增长是非常的缓慢,另外住房需求也得到有效的满足。换个角度去思考,少人进到城市里面生活,也就是购买房产的人需求量也在减少。

国内的老龄化人口在急剧的上升,根据相关的数据显示,2022年我国60岁以上老人占比总人口超过20%意味着我国老龄化已经步入到中度,此后不可逆转的走向深度老龄化预计在2050年80岁以上人口将达到1.2亿人,老龄人口持续的增加,意味着对住房资源的需求量肯定是大幅度的减少。

2016年我国的人口出现短暂的回升后,就出现了五连跌的局面,2021年我国出生人口刚刚突破千万人,人口净增长,数量不足60万人以目前的情况发展下去,不到三年时间我国的人口将会出现负增长,到时候面对的是老龄化急剧上升和出生人口持续的减少,未来的住房又有谁来购买呢?

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老百姓没有钱去买房了

根据住房部门公开的数据显示,目前我国的居民杠杆率达到了68%,平均每年增长4.3%,老百姓的存款好像慢慢地被掏空了,购买一套房子需要掏空家里面6个钱包才能买得起。

另外数据显示房产占据了普通家庭77.7%的财富,也就是说所有的钱都拿去买房了,现在还有什么钱呢,不少的家庭都面对着还款困难的问题,未来买房的人将会变得更加的谨慎。

未来的房地产不会像2016年那样的“普涨”,也不会像2022年上半年这样引来“冷”,房地产将会加速的分化。

参考发达国家的发展历程,人口都是往大城市集中,第7次人口普查的数据中显示,目前我国的人口更倾向于长三角、珠三角、京津冀以及各省会城市,人口越集中对于住房资源也就越多,简单的来说,深圳目前的商品房是根本满足不了1000多万人口的,虽然有小产权支撑着,但是还是满足不了,现在很多人是住在城中村的房子里面,未来还需要更多的保障室,住房安居房,集体房来满足住房需求。

发达国家在人口比较稀缺的地方房价也是非常的便宜,我们经常理解成发达国家的房价比较便宜,其实是没有了解到核心地段的房价有多贵,未来我国的三四线城市也会出现类似的情况,房价相对来说还是比较便宜的,卖房可以随便卖。

简单理解,未来大城市的整体房价一定是处于高位小城市的房价将会出现有价无市。


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